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儘管上半年的成交量增速明顯下滑，但是去年的“存糧”依然為萬科的中報帶來了可觀的利潤。
萬科今天公佈的中報顯示，今年1∼6月，萬科實現銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，分別同比增長15%和38%。儘管相比去年銷量增速下滑70%以上，但由於去年部分銷售收入結算計入今年，萬科上半年結算面積和結算收入分別為208.1萬平方米和170.1億元，同比增長69.7%和55.5%。與去年同期的增幅相差不大。
首現開工竣工面積縮減
不過，也許由於降價效應，萬科的市場份額卻在此階段有所增大。目前其市場份額由2007年上半年的1.9%增長到今年上半年的2.7%。儘管這一措施使萬科的淨利潤增速放慢至23.6%為20.6億元。
萬科方面指出，上半年萬科率先降價以及聚焦自住需求，所以業績在淡市依然穫得增長。上半年萬科銷售的產品中，剛性需求佔比86%，自住需求佔比超過90%。
從中報中可以看到，萬科上半年營業收入來源中，約38%的比例集中在萬科去年底率先降價的上海及華南地區。
但是，在房地產業逐漸步入寒冬的前夕，僅有降價還是不夠的。
僅在2008年7月，根據有關人士的統計，萬科在全國銷售的樓盤超過80個。而萬科年初預計，今年全年萬科的開工面積將為848萬平方米，竣工面積689萬平方米。
但在中報中，萬科出現了近年來首次宣佈全年開工竣工面積縮減的現象。萬科宣佈，將全年開工面積從848萬平方米調整為683萬平方米，竣工面積調整為586萬平方米。其中長三角及環渤海的縮減比例均為24.5%。
同日公佈的萬科7月業績還顯示，上月萬科實現銷售面積36萬平方米，銷售金額31.1億元。同比下滑27%和15%。這是自今年6月萬科首次出現銷售面積同比輕微下滑後，再次明顯折現業績拐點。
由做產品轉向做公司
一位業內著名企業的大腕曾在7月上海召開的地產高層閉門會議上指出，例如萬科這樣的公司，儘管也曾經得益於昔日地產市場的興旺而創造了連續10多年的高速增長，但是，從2004年萬科開始向千億目標努力之後，它開始了年均近100%的業績高速增長，這樣的快速擴張很容易帶來管理上的短板。他更表示：“從某種意義而言，萬科也許要感謝宏觀調控。宏調讓萬科的增速放慢了，得以在這一階段進行內部的調整以及優化，為迎接下一階段的市場轉型做好準備。”
曾經美譽度極高的萬科，正是從2005年開始出現了某些個盤在銷售或者開發上的瑕疵。從2005年10月的深圳17英裏售樓部被砸，到今年5月面臨的“捐款門”風波……一直被譽為行業領跑者的萬科，從未面臨過此種尷尬局面。
作為曾經在去年為集團貢獻了45億元銷售收入、名列銷售榜探花的廣州萬科，也在近日卷入全部項目停工的傳聞。不過，廣州萬科及廣州市建委相關人士均表示，這是萬科主動對施工方要求停工進行安全檢查，嚴格限制外來人員進入工地。預計萬科的項目會很快檢查整頓完畢復工，不會影響工期及交樓。
儘管在萬科數以百計的樓盤中出現問題的只是極少數，不過，業內專家指出，近年來萬科已經逐漸成為一個“做公司更勝於做產品”的企業。這一點從《萬科週刊(萬科週刊博客|萬科週刊新聞)》的轉變可以窺出端倪，從提出千億目標以後，近年來萬科更關注的往往是企業公民、綠色環保理念、低收入人群居住調查等等宏大的命題，而在市場調整期，其單盤的爆發力開始落後於其他同行。尤其是在調控影響逐漸淡化的6∼7月，率先降價的萬科更出現了銷售面積以及金額的同比明顯下滑。
萬科也在中報中坦承：“牛市環境中，企業對用戶的關注、對產品和服務的改進很容易出現鬆懈。這樣的考驗即使對萬科來說也同樣存在。”
“若行業低迷一直持續到2009年上半年，萬科可能在2009年維持淨利潤35%增速的底線。”國泰君安房地產分析師孫建平說。
“行業整合進一步深入後，行業競爭的核心為專業能力的競爭……公司加強‘精益管理’的探索……要求各一線公司回歸基本商業邏輯。”萬科在中報裏也透露出，管理層在行業轉折期對於市場及公司發展的新規劃。
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